去西港投资这是最大骗局
去西港投资这是最大骗局
中国的楼市跌到了极限！
10月，70个大中城市中，二手房房价下降的城市达到35个，占到一半，创55个月新高。
上次出现这种情况，还是上一轮调控的至暗时刻：2015年3月份，当时有48个城市二手房价格下跌。
当年，楼市跌倒极限，政策立马开始大放松，刺激力度远超想象，被称为“330新政”：
3月30日下午4点58分，央行、住建部、银监会联合发文，把二套房首付比例从60%降低至40%，公积金首套房贷款，最低首付由30%降低至20%；
仅仅10分钟后，财政部和国税总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。
从此，中国房地产又开启了新一轮大牛市！
又一次，中国楼市跌入至暗时刻，丝毫未见光明。
11月16日，央行发布三季度货币政策执行报告，第5次重申，因城施策，落实房地产长效机制，不将房地产作为短缺刺激经济的手段！
房价下跌，房地产蓄水池功能消失。
问题是，宏观流动性仍然非常充裕，也远超预期，13天内央行两次降息，一次降准：
11月18日，周一，央行开展了1800亿元为期7天的逆回购操作，中标利率2.5%，此前为2.55%，“降息”50个基点。
11月15日，央行进行定向下调存款准备金率1个百分点的第二次调整。
11月5日，央行下调MLF操作利率5 BP。
国内流动性充裕，房地产价格又不涨。水满则溢，所有人都很焦虑，都在寻找新的投资机会。
这时候，骗子们出现了。他们说，要加强海外资产配置，去柬埔寨的西港投资吧！
去西港投资，这才是最大的骗局！
01
人间有炼狱！罪恶之城大撤退！
人间有炼狱，西港最残酷。
黑帮、赌徒、嫖客、瘾君子、淘金客等等，都聚集在了柬埔寨西哈努克港，这个海边“小渔村”也成了著名的罪恶之城。
魔幻现实的开始就是，为了吸引投资，西港放开了博彩业，一碗血倒进了鲨鱼池子，激起轩然大波。
2018年，西港赌场76家开业，99家已经拿到牌照，未来预计达到200家。有人调侃，西港一半是中国人，中国人的一半是菜农（菠菜从业者）。
无数“捞偏门”的人来到西港，这些人“基本上要么是国内混不下去，要么就是说有点事儿”。
可以想象，西港的社会生态何等恶劣。“在我们这儿（西港），每周发生死人不是新闻，不死人才是新闻。”
官方统计显示，西港犯罪率上升了25%，2018年发生105起案件，2017年为84起。其中，较重的刑事案件为29起，逮捕嫌犯73人，其中包括48名中国公民。
问题的关键是，无论是网络博彩，还是被骗去当“奴工”，最大的受害者都是中国人，影响十分恶劣。
中国和柬埔寨终于开始行动。
8月13日晚，中国代表团抵达金边，第二天中柬警方进入了赌场抓捕了126名涉嫌电信诈骗的中国籍嫌疑犯。
这次行动意义非凡，它是中柬警方第一次进入有合法牌照的赌场抓人，把伪装成博彩公司的诈骗集团一举打掉。
标志性更强的是，8月18 日，柬埔寨总理洪森发了一个通告：停止办理“网络赌博”营业执照，打击非常网络赌博，现在网络赌牌到期不得延续。
西港，“兴”于博彩，也“亡”于博彩，捞偏门的中国人开始大撤离。
据柬埔寨官方统计，8月份8.9万中国人从柬埔寨回国，挤爆了直飞国内城市的航班，原本4000的机票一度涨到6000一张。据柬官方预测，9月在柬华人将减少近20万。
西港大退潮，黑暗更真实：没有人敢在凌晨逗留街头，没有人敢轻易露富，生怕自己被抢劫、被绑架……
02
别扯了！西港不是深圳 没有投资价值！
就这样一个罪恶之城，骗子为了推荐项目，竟然拿它跟改革开放初期的深圳相比！太荒唐了！
深圳从一个小渔村发展成为一个国际性大都市，确实创造了太多了人类奇迹。
就是因为深圳平地起高楼，当年一穷二白啥都没有，才会成为骗子对标的大城市。
无论你说什么，他们都会说，当年深圳不也是啥都没有吗？真是太鸡贼了！
“西港没有啥基础设施啊？”“这没关系的，当年深圳也啥都没有，现在不照样是国际性大都市？”
对于骗子来说，只要有梦想就足够，可劲儿的画饼是他们的专业。
但是——深圳的奇迹不可复制！
深圳创造人类奇迹，跟深圳的包容分不开，“来了就是深圳人”，无数人来这里追逐梦想。
没有这些人，就没有现在的深圳，但是我们也要看到，只有这些人，深圳也发展不起来。
大国大城。
深圳崛起，最深层次的原因是，背靠庞大的内陆腹地，市场需求庞大，还有人口红利。
深圳奇迹的大背景是，中国经济增长的奇迹不可复制，印度复制不了，柬埔寨更复制不了。
先看人口红利。
拿西港跟深圳比，很重要的一个原因就是，柬埔寨年轻人口比较多。
官方数据显示，2019年柬埔寨总人口1528.8万人，平均年龄27岁，34岁以下的年轻人占总人口的70%，呈现一个“正金字塔形”。
深圳崛起时，中国的人口什么状况呢？
1950至1958年和1962至1975年两大婴儿潮时期，每年出生人口高达2069万和2583万，相当于我们每年“生”1.4个柬埔寨人口。
1978年，中国15～64岁劳动年龄人口数为5.59亿，1981年突破6亿，1986年超过7亿，1995年达到8亿，2002年超越9亿，2011年跨过10亿，2013年达到峰值10.06亿。
这种体量的劳动力人口，才造成了中国经济增长的奇迹。柬埔寨整个国家才那么点儿人口，跟我们的一个二线城市差不多，即便全是年轻人，也没啥前途。
更何况，现在柬埔寨人口增速已经大幅放缓了。
根据柬埔寨官方数据，由于出生人口下降，柬埔寨人口增长从1998年至2008年间的1.5%，下降至2008年至2019年间的1.2%。
再说了，深圳经济崛起的时候，我们的人口红利是“两头吃”，劳动力人口大幅增长，“人口负担”同时也在减少。
从1980年到2000年，我们15岁到59岁的劳动年龄人口每年以1.8%的速度增长，同时依赖型人口（小于15岁和大于60岁）每年减少0.2%。
别听骗子忽悠，经济发展禀赋条件相差十万八千里，柬埔寨不可能成为下一个中国。
对应的，西港也不可能成为下一个深圳。
每一个小渔村，都有一个深圳梦，都梦想成为国际港口城市。
伦敦、新加坡、香港、上海、深圳等等港口城市，确实是全球经济的明珠，全球60%的经济集中在泛港区，75%的大城市、70%的工业资本和人口都集中在海岸带。
西港，没戏。
西港有什么？水深、海岸线等自然条件不错，仅此而已。
早期的时候，港口城市发展，自然条件非常重要，方不方便船只停泊，方不方便港口建设等等。
现在，港口发展，主要看社会经济条件，经济腹地条件如何，客货流量大小，服务跟上跟不上，金融支持情况等等。这些都是柬埔寨的先天劣势，没法改变。
以前，西港没发展起来；以后，西港更发展不起来。
当年深圳崛起的时候，正赶上新一轮全球化大浪潮，全球经济增长快，国际贸易增长更快！
现在啥情况，特朗普挑起事端，国际贸易停滞，全球的港口都在想方设法转型升级，小心翼翼的伺候好客户。
西港从现有成熟港口嘴里抢肉吃，比登天还难！
所以，别被忽悠了，中国经济增长奇迹不可复制，柬埔寨不会成为下一个中国，西港也不会成为下一个深圳。
03
叫你投资西港？给他两耳光！
西港走红，本来就很荒诞。
大撤退之前，西港灯红酒绿，充满暴力，全是泡沫。
大撤退之后，西港冷冷清清，无人问津，一片萧条。
如果这个时候，还有人跟你说，赶紧去投资西港，未来发展潜力巨大，不要犹豫，上去给他两巴掌，叫骗子滚远点！
千万别把骗子想的太好，他们是来骗你血汗钱的。无论是在国外卖土地还是在国内卖面膜，没有本质区别：都是用高得离谱的价格把东西卖给你。
这种骗局的逻辑清晰，受害者容易接受和理解，毕竟最后他们手里面可能还会落一些实物商品。
跟卖土地的骗子相比，买面膜的骗子还算“善良”。一片面膜成本几分钱，卖给你十几块，虽然很“黑心”，但是受害者总体花不了几个钱。万一要是买土地，那可就要被坑死了。本来2万一亩的土地，卖到17万一亩，甚至40万一亩，等到猴年马月也回不了本儿！
天不怕地不怕，就怕骗子有文化，房地产交易细节太繁杂，世界各地的政策又大相径庭，骗子完全可以利用“规则”安全脱身，你一点儿办法都没有。
“割你韭菜就割你韭菜了，你能怎么着？不服告我去啊！”
骗子太猖狂，人民网都看不下去了，转载文章警示国内投资者，标题直接就是《喊你去泰国买房，不是坏而是很坏》。
海外房地产投资，骗局大致分为两类：一类是信息都是假的，纯骗局；另一类是，投资陷阱，隐藏的比较深。
一、纯骗局，宣传是假的，项目是假的，隐瞒关键信息等等，这就是欺诈。
比如柬埔寨房地产投资：
1、土地的性质明明是特许经营性质，只能租赁99年，非要硬说成是永久产权的硬卡；
2、周边明明没有配套设施，为了造势，虚假宣传将来规划为国际学校、商业综合体等等；
3、土地的地理位置，明明离核心区域30公里，非得说成20公里，明明在洪涝区，偏偏不告诉你；
4、交易前房屋面积可能是100平米，但是不告诉你哪些违章建筑要拆，最后面积可能只剩60平米；
5、土地和房屋的产证可以分开办理，可以分开卖，甚至两个产权卖给不同的人，后续问题十分麻烦；
6、有些项目，产证都没到手，都没搞定，就直接拿过来卖。
……
这类骗局，放在其他国家，找个靠谱的律师差不多就能避免。在柬埔寨，这事就非常麻烦，清廉指数排名常年倒数，给钱啥都好说，官员说的话也很不靠谱，特许经营用地说收回就收回，随意性很强。
二、投资陷阱，这类骗局隐藏的比较深。
先看“收益率陷阱”。
西港不少房地产项目，比如商铺和土地，都会告诉你预期收益率会达到8%，甚至10%。
他们是怎么计算的？
常见的方法就是，以过去推未来。过去几年，每年的收益率都是这个数字，未来还会是这个数字。这个逻辑问题很大，简单类比一下股票就知道，过去一个月，某只股票大涨翻倍，未来还会翻倍吗？
肯定不是的，涨的越高，涨的越快，股价回调的风险也就越大，西港地价三年涨十倍，租金两年涨五倍，未来怎么可能还会涨？
西港的房地产市场，刚开始欧美人主导，然后韩国人、台湾人主导，现在是大陆客坐庄，左手倒右手，营造出一片虚假繁荣的景象。这跟股票做坐庄一样，价格已经失真，建立在上面的收益率也是泡沫。
有些项目，以市场价格算，确实收益率能够达到8%-10%，但是他们没告诉你，还有管理费、税金、维护费、海外买家税、个人所得税等等，税费一扣，收益率也大大下降，完全没有吸引力。
还有一些项目，收益率确实比较高，也有中介租赁公司承诺，这样就没问题了？大错特错！
来算一笔账，有两个方案，第一个方案是，项目成本2万块，正常情况下卖5万，利润有3万；第二个方案是，项目成本2万，包装一下，卖40万，并且承诺未来5年收益率10%，利润多少？13.6万，这还没算上资金的时间价值！本来赚你3万，带上承诺租金后，能赚你13.6万。
看见问题的核心没？就是价格。
价格买贵了，即便承诺未来高收益率，这个项目也不划算！
骗子，就是高价卖给你东西！
再看“流动性陷阱”。
投资最重要的是什么？
如果你给的答案是价格，那么你只是初级投资者；高级投资者给出的答案是，流动性。
没有流动性，价格就是假的。
一级市场股权融资有很多类似的骗局，一个垃圾项目，钱融了一轮又一轮，估值蹭蹭蹭的往上飙，一看投资方，全是自己人再玩，外面人进来就被坑。实在等不来人玩，公司就上市，让二级市场的韭菜去接盘。
二级市场也有流动性问题，在金融危机中，大家都恐慌性抛售，接盘侠突然消失了，整个市场只有卖方，没有买方，成交量暴跌，流动性骤然丧失，本来一个跌停能出货，结果四个跌停后才出货。
跟流动性好的资产相比，流动性差的资产价格一定很低，这在金融学上叫“流动性折价”。
房地产市场，流动性更重要，因为房子和土地，投资规模大，本身的流动性就非常差。
流动性越差，房地产的价值就越低，案例就是商业地产，全国范围内一打击，流动性立马消失，现在价格差不多是住宅的60%。
再极端一点，没有流动性的房地产，就是一堆钢筋水泥，几乎没有任何价值。
二手房市场代表了房地产的流动性，无论国内还是国外，没有二手房市场的城市，房地产市场没有投资价值。
谁给你推荐没有流动性的房子，谁就是骗子。
别说西港，整个柬埔寨，几乎都没有二手房市场，你投资急需用钱，想变现的时候，你房子卖给谁？
西港当地人大概10万左右，中国人口大概15万人，相当于国内中西部一个县城的水平。类比一下，国内中西部小县城，谁家没有两套房？谁愿意买二手房？二手房一年能成交几套？
柬埔寨人均GDP才1300美元，人均收入1200美元，确实摆脱贫穷国家标准了。问题是，你知道一个词叫“被平均”吗？
柬埔寨贫富差距极其严重，5%的人占据了80%的财富。绝大多数柬埔寨人还是非常贫穷，买不起你的项目，那一小撮富人又看不上你的项目，非常悲催。
没人接盘，这才是西港房地产最大的问题！
04
骗子很努力 警惕三个心理攻势！
现在骗子非常勤奋，全国各地到处演讲，打着投资形势分析的旗号，宣传自己的项目，找韭菜接盘。
可把眼睛擦亮了。
他们会跟你说，没关系，投不投不重要，过来听听演讲就行，反正又不要钱。
去了之后，他们就会给你一些虚假的“宣传”材料，把项目投资优势给你描绘一下，让你觉得，这笔投资很划算。更过分的是，他们还可能再给你一些场景体验，让你想象着自己在异国他乡有一亩地，想象着山水田园的生活，非常美好。
这个时候，销售代表赶紧过来找你签字，顺便告知一下，实际项目跟宣传可能“稍微”有一些不一样，你还是会有点儿不舒服，但是内心又舍不得这些美好想象，于是就稀里糊涂的签了字。
骗子们深谙此道，屡试不爽，因为你内心里面已经把这个东西归自己了，不愿放弃。
这些都是行为金融学的应用。人不是风险厌恶的，而是损失厌恶的，人对损失的厌恶程度，远远高于对获得的满足。
为啥很多商店，让你试一试，试一试又不要钱。是的，试一试不要钱，但是脱下来那种失落感就太痛苦了，很多人因此乖乖的把钱交了出来。
如果檀香们实在没办法，去听投资形势分析大会的时候，他们插播了项目宣传，你的注意一下，骗子的第二个行动——托。
人是群体动物，宣讲会就是一个小群体。在群体中，人的智商会急剧降低，这时候会有几个托，引导大家的情绪和心理。
让你觉得，你不跟着说项目好，就像是异类，你不跟着投资，就像被抛弃一样。
这就是，羊群效应，骗子们很会利用大家的从众心理。
最后，实在没办法，也被说的心动了。还有最后一道关，千万别轻易交定金，回到家里，冷静个三五天。
交了定金，你就很难再跳出这个坑了，这里牵扯到沉没成本。很多人心理过不去这个坎儿，觉得定金都已经交出去了，不把尾款付了，很可惜。
如果定金也交了，这就看自己选择了，你究竟是想选择损失10万块定金，还是想损失100万投资？
檀香们，千万要擦亮眼睛，认清怂恿大家去西港投资的骗子！
(本文转自叶檀财经,文中观点不代表本站立场.)